Приостановлено право определять размер арендной платы в валюте

Статьей 4 Закона от 18 июля 2022 г. № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» до 1 января 2024 года приостановлено право арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Это право было предусмотрено в части второй пункта 1 статьи 298 Гражданского кодекса и части второй статьи 11 Банковского кодекса. Новый Закон опубликован сегодня. 

Данная норма вступит в силу через 2 месяца после официального опубликования, т.е. 23 сентября 2022 года. Договоры аренды, заключенные до даты вступления в силу Закона, подлежат приведению в соответствие с установленными требованиями. 

С самого утра мы получили множество вопросов по изменению. Публикуем ответы на основные из них. Ответы выражают мнение юристов REVERA на 22 июля без учета последующих разъяснений государственных органов.

Затрагивают ли изменения договоры аренды недвижимости?

Да, затрагивают. Если аренда государственной и «окологосударственной» недвижимости привязывалась к белорусскому рублю (величине базовой арендной величине), то исторически ставки аренды частной недвижимости привязаны к иностранной валюте.

Затрагивают ли изменения договоры лизинга?

О соотношении договоров аренды и договоров лизинга существует определенная правовая дискуссия. Вместе с тем, с учетом приведенной в Законе терминологии, полагаем, что изменения не распространятся на договоры лизинга, но рекомендуем дождаться официальных разъяснений регулятора.

У арендодателя кредит в иностранной валюте. Имею ли я право требовать от банка перевода кредита в белорусские рубли?

У банка нет обязанности перевести кредит в белорусские рубли.

Что будет, если стороны договора аренды недвижимости не договорятся о новых условиях в течение 2 месяцев?

На наш взгляд, такую ситуацию можно будет рассматривать как фактическое прекращение арендных отношений. Согласно п. 1 ст. 625 ГК размер арендной платы является существенным условием договора аренды и при его отсутствии договор считается незаключенным.

Если стороны продолжат исполнять договор аренды на старых условиях, есть риск применения ст. 170 ГК. Сделка, совершение которой запрещено законодательством, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки – в случае исполнения сделки обеими сторонами – в доход Республики Беларусь взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой взыскивается в доход Республики Беларусь все полученное ею и все причитающееся с нее первой стороне (в возмещение полученного).

Какие альтернативы есть?

Изменения затрагивают только порядок оплаты обязательств в белорусских рублях, привязанных к иностранной валюте.

Изменения в п. 2 ст. 585 ГК не введены. Это значит, формально юридически сохраняется возможность:

  • привязки размера арендной плате к величине выручки арендатора;
  • привязки оплат к эквиваленту условных денежных единиц.

Статья 298 ГК допускает привязку не только к курсу иностранной валюты, но и к условным денежным единицам (формально ограничения по условным единицам не введены и сейчас). ГК приводит пример условной единицы – специальные права заимствования (условная расчетная единица, применяемая странами МВФ). Получается, что формально не запрещается использование иных условных единиц, например стоимость валютной корзины: 

  • привязки размера арендной платы к стоимости иных товаров (например, золота);
  • использования условий для определения размера арендной платы в твердой сумме;
  • привязки права сторон на отказ от исполнения договора к курсу иностранной валюты.

Допустимость многих способов должна быть подтверждена правоприменительной практикой, так как в любом случаях есть такие понятия как «притворная сделка» и т.д. В рассматриваемом случае существует тонкая грань между реальным намерением сторон и желанием сторон обойти вводимое ограничение.

Что делать?

В разных отраслях недвижимости сложились как «рынки арендатора», так и «рынки арендодателя». Если в офисной недвижимости – это рынок арендатора, то в складской – это скорее рынок арендодателя. Поэтому стратегии пересмотра условий аренды могут быть различны. Но рекомендация одна – необходимо договариваться, слышать друг друга. Ну и не забывать обращаться к юристам.
 


Уважаемые журналисты, использование материалов с сайта REVERA в публикациях возможно только после нашего письменного разрешения. 

Для согласования материалов обращайтесь на e-mail: ia@revera.by или Telegram: https://t.me/iiiihaaaa