Теперь арендная плата за землю будет меняться каждый год? Юристы прокомментировали новый указ, который вызвал вопросы у бизнеса

В июле приняли указ № 285 «О налогообложении», в котором среди прочих изменений корректируются нормы указа от 12 мая 2020 № 160, определяющего порядок взимания арендной платы за земельные участки. У некоторых возникли опасения, что теперь налог на землю будет меняться каждый год, а значит, возможно, и повышаться. Юристы нашей компании рассказали REALT, есть ли повод для беспокойства. Прилагаем текст статьи.

Что меняется и в чем опасения?

Указом № 285 внесены изменения в пп. 1.2 п. 1 Указа № 160. В частности уточнено, что размер ежегодной арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости участка на 1 января календарного года. Добавление уточнения про 1 января календарного года вызвало вопросы у отдельных землепользователей по порядку применения этой нормы.

Некоторые стали толковать эту норму так, что каждый год аренды необходимо пересчитывать размер арендной платы исходя из актуальной кадастровой стоимости участка на 1 января каждого года аренды, что меняло бы ранее установленный порядок. Для отдельных землепользователей это могло бы означать автоматическое снижение размера арендной платы (например, в Минске по результатам переоценки 2018−2019 годов кадастровая стоимость отдельных участков была снижена), а для других — существенное увеличение (например, по многим участкам, предоставленным ранее 2015 года). С учетом снижения ставок аренды коммерческой недвижимости на рынке, для отдельных девелоперов такие изменения были бы крайне болезненны.

Напомним, что укрупненно арендная плата за землю определяется по следующей формуле:

А = К * П * К1 * К2,

где А — размер ежегодной арендной платы,

К — кадастровая стоимость участка,

П — площадь,

К1 — коэффициент в зависимости от вида функционального использования земельного участка (вида оценочной зоны),

К2 — коэффициент, установленный местным исполнительным комитетом.

При этом кадастровая стоимость сама по себе — величина непостоянная и актуализируется, как правило, не реже 1 раза в 5 лет. В то же время, для целей расчета арендной платы используется кадастровая стоимость при:

  • предоставлении участка в аренду
  • продлении срока аренды земельного участка
  • изменении договора аренды земельного участка, предусматривающем изменение размера ежегодной арендной платы за этот земельный участок
  • заключении договора аренды земельного участка с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона

Этот порядок закреплен в пп. 1.1 п. 1 Указа № 160.

Другими словами, если земельный участок был предоставлен давно и никаких дополнительных соглашений к договору аренды не заключалось, то актуализация кадастровой стоимости земельного участка не влекла пересчета размера арендной платы. Единственные случаи, когда арендная плата изменялась — это изменения величин коэффициентов К1 и К2, которые не требовали внесения изменений в договоры аренды, и новые величины коэффициентов подлежали автоматическому применению.

Стоит ли опасаться изменений?

Необходимость ежегодного пересчета арендной платы указом № 285 не вводится, так как указ № 285 не изменил пп. 1.1 п. 1 Указа № 160 (основания, когда рассчитывается размер арендной платы).

Уточнение про 1 января календарного года введено, на наш взгляд, для случая, когда в течение одного календарного года (например, года заключения договора аренды земли или года заключения дополнительного соглашения к нему) действуют разные величины кадастровой стоимости. Отметим, что несколько схожее уточнение про первое января число календарного года содержалось в пп. 1.4 п. 1 указа № 101 от 01.03.2010, который ранее определял порядок взимания арендной платы за земельные участки.

Кроме того, применение актуализированной кадастровой стоимости для целей исчисления арендной платы по сути означало бы унификацию расчета арендной платы с порядком расчета земельного налога (такой проект указа разработан Госкомимуществом). В то же время, в комментарии МНС в отношении указа № 285, изменения в части порядка расчета арендной платы за землю обуславливаются корректировками Налогового кодекса, вступившими в силу с 1 января в отношении расчета земельного налога. Корректировки Налогового кодекса вопросы актуализации кадастровой стоимости участков для целей расчета земельного налога не затронули.

Вместе с тем, рекомендуем налогоплательщикам получить официальные разъяснения о порядке применения норм указа № 285 в части исчисления размера арендной платы за землю.

Источник: REALT