Арендатор vs Арендодатель: кто платит за поврежденный ковер?

Ключевой вывод по делу № 155ЭИП211569

Расходы арендодателя на ремонт или замену имущества, поврежденного в результате его неправильного использования арендатором, не подлежат взысканию, если договор аренды не предусматривает ограничений в использовании, соответствующим особенностям имущества.

Фактические обстоятельства

Арендодатель предоставил во владение и пользование Арендатору изолированное помещение по договору аренды. В соответствии с договором при прекращении его действия Арендатор обязан передать Арендодателю помещения по передаточному акту, подписанному сторонами, в надлежащем состоянии с учетом естественного износа.

В связи с досрочным отказом Арендатора от исполнения договора Арендодатель просил Арендатора привести помещение в первоначальное состояние. Стороны подписали акт приема-передачи, в котором отразили, что передаваемые помещения имеют ряд недостатков, и, в частности, имеет место износ коврового покрытия (потертости во всех помещениях и разрывы покрытия в помещениях № 1, 6 и 19). По мнению Арендатора, им выполнены все работы по приведению объекта аренды в первоначальное состояние, а недостатки коврового покрытия являются результатом естественного износа.

Арендодатель пригласил представителя Арендатора для составления дефектного акта и предупредил, что в случае отказа от выполнения работ по ремонту помещения в соответствии с дефектным актом, эти работы будут выполнены с привлечением подрядной организации с возложением понесенных расходов на Арендатора.

Комиссия в составе представителей Арендатора, Арендодателя и эксплуатирующей организации провело обследование помещения и составила акт, где указала на наличие износа коврового покрытия (потертости во всех офисных помещениях и разрывы покрытия в помещениях № 1, 6 и 19).

В связи с отказом Арендатора устранить недостатки коврового покрытия помещений, Арендодатель привлек третье лицо по договору подряда для выполнения работ по текущему ремонту помещений, в том числе замена коврового покрытия во всех помещениях. Общая сумма издержек, включая стоимость работ и материалов, составила 20 176,84 руб.

Арендодатель (Истец) обратился с иском к Арендатору (Ответчик) о взыскании убытков в виде расходов по замене напольного покрытия в арендуемых помещениях в размере 20 176,84 руб.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично и взыскал убытки в размере 5 306 руб. за устранение недостатков в помещениях № 1, 6 и 19. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменения.

Выводы суда

  1. Возмещение убытков – это мера гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законодательством. Лицо, требующее возмещения убытков, должно подтвердить: наличие у него прав, которые нарушены (1), а также доказать факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействия) (2), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками (3), а также размер убытков (4).
  2. Материалами дела подтверждается наличие недостатков, указанных в актах, их действительность не оспаривалась. Ответчик не отрицал, что недостатки возникли в период нахождения помещений в его владении и пользовании. Однако Ответчик расценивает недостатки, как результат естественного износа.
  3. В отношении разрывов коврового покрытия в помещения №1, 6 и 19 суд установил вину Ответчика в их повреждении. Исходя из актов, заключения досудебной экспертизы, пояснений специалистов выявленные недостатки имеют эксплуатационный характер, влияют на эксплуатационные характеристики арендуемого имущества и эстетически нарушают внешний вид объекта аренды, что не является следствием нормального износа арендуемого имущества, влияют на его физические свойства и качества, и не соотносятся с описанным в акте приема-передачи удовлетворительным техническим состоянием объекта аренды. 
  4. В связи с этим Ответчик причинил Истцу убытки в размере 5 306 руб., понесенные в связи с заменой коврового покрытия в помещениях № 1, № 6, № 19 с учетом стоимости работы и материалов. Сумма определена на основании сметы Ответчика, не оспоренной Истцом.
  5. В отношении потертостей в остальных помещениях суд опирался на информацию производителя, что ковровое покрытие, уложенное в арендованных помещениях на основе химических волокон марки Tarket GlobalURB33411 предназначается для его использования в жилых помещениях и общественных зданиях, при этом, производителем допускается его укладка в офисных помещениях при условии небольшой проходимости и неинтенсивного использования кресла на колесиках. Производитель не определил срок службы продукции, и он зависит от соблюдения требований по укладке и эксплуатации. Область применения ковровых покрытий определяется потребителем, исходя из технических характеристик и интенсивности использования.
  6. Поскольку договор аренды не предусматривал ограничения по интенсивности использования напольного покрытия, а также не было исключено использование определенной офисной мебели, исходя из назначения объекта аренды (административные помещения для осуществления деятельности, предусмотренной уставом арендатора) и специфики использования арендованного помещения (использование в качестве офиса), то потертости и волнообразные вздутия коврового покрытия в помещениях являются естественным износом помещения.
  7. Соответственно, не подлежат взысканию в качестве убытков расходы Истца, понесенные в связи с заменой напольного покрытия в остальных помещениях.

Комментарии REVERA

Мы неоднократно делали обзоры по делам о взыскании убытков, где можно ознакомиться с позицией Верховного Суда, в том числе по вопросам причинно-следственной связи и виновности каждой из сторон в возникновении убытков (№ 284-12/2020/1А; № 155ЭИП206/К № 248-29/2020/1337А/К; № 69-6/2020/8/100А/1154К).

В данном случае вопрос касался наличия самого нарушения со стороны Ответчика и определения понятия естественного (нормального) износа. Согласно ч. 1 ст. 593 ГК арендатор возвращает арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Под нормальным износом обычно понимается степень физического старения имущества в процессе его обычного использования в соответствии с его назначением. К примеру, как в рассматриваемом случае, ковровое покрытие изнашивается при его использовании по назначению, потому, фактически, имущество возвращается не в том же состоянии, в котором оно было получено.

Чтобы отделить недостатки имущества, за которые отвечает арендатор, от нормального износа, за который арендатор не отвечает, необходимо определить:

  • состояние имущества на момент передачи
  • технические характеристики, назначение и порядок эксплуатации имущества
  • степень повреждения или старения имущества при обычном использовании в соответствии с его назначением и порядком эксплуатации
  • есть ли нарушение арендатором установленного договором порядка эксплуатации имущества либо использование имущества с другим назначением, чем предусмотрено договором
  • причины и характер выявленных повреждений имущества

В рассматриваемой ситуации суд учел характеристики материала, из которого изготовлено ковровое покрытие, особенности его эксплуатации, а также то, что договор аренды не предусматривал ограничения в отношении порядка использования помещения. Соответственно, суд пришел к выводу, что потертости коврового покрытия соответствуют естественному износу при использовании в порядке, установленном договором аренды.

Можем предположить, что вывод суда был бы иной, если бы договор аренды предусматривал ограничения, соответствующие особенностям коврового покрытия, к примеру, запрет на использование определенной мебели. В таком случае арендатор считался бы нарушившим условия договора аренды, что повлекло бы обязанность возместить убытки на ремонт имущества.

В связи с этим, рекомендуем арендодателям учитывать технические характеристики и особенности имущества, сдаваемого в аренду. Если имущество требует особого порядка использования и соблюдения ограничений, то арендатор должен быть извещен о них.

Ссылка на дела: http://court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/15c3c3d6867d4f11.html