Приобретение недвижимости в Швейцарии иностранцами: правовое регулирование и ограничения

15.01.2026

В Швейцарии приобретение иностранцами недвижимости строго регламентируется. В общем случае иностранцу запрещено свободно приобретать жилую недвижимость в Швейцарии. При этом законодательство предусматривает ряд существенных исключений. Так как же работают правила приобретения недвижимости иностранцами в Швейцарии?

Общее правило

По общему правилу, иностранец, не проживающий в Швейцарии, для приобретения недвижимости должен получить на это разрешение кантона (статья 2 Федерального Акта о приобретении недвижимости иностранными лицами (Lex Koller / LFAIE)) * Статья 5 Федерального акта о приобретении недвижимости иностранными лицами (Lex Koller / LFAIE);

Кто понимается под «иностранцами, не проживающими в Швейцарии»?

Список может показаться неожиданным, на первый взгляд, ибо включает в себя не только физические, но и юридические лица.

«Иностранцами-нерезидентами» по законодательству Швейцарии являются :

1. Граждане стран Евросоюза, которые фактически не проживают в Швейцарии;
2. Граждане иных стран, без вида на жительство категорий B и C;
3. Компании, инкорпорированные за пределами Швейцарии;
4. Компании, хоть и инкорпорированные в Швейцарии, но находящиеся под контролем иностранца-нерезидента (контроль определяется, если треть долей или треть голосов компании принадлежит иностранным лицам-нерезидентам, а также если иностранное лицо-нерезидент предоставляет займы такому лицу в размере не менее 50 % от разницы между стоимостью активов и долгов компании. *Статья 6 Федерального акта о приобретении недвижимости иностранными лицами (Lex Koller / LFAIE);

Физическое или юридическое лицо, которое формально не является иностранным нерезидентом, но приобретает недвижимость в интересах иностранца-нерезидента. То есть круг лиц определен специально таким образом, чтобы закрыть возможность обхода правил о получении разрешения на приобретение недвижимости иностранными нерезидентами. 

Кому не нужно получать разрешение?

Законом предусмотрены следующие исключения:

Ст. 7 Федерального Акта о приобретении недвижимости иностранными лицами (Lex Koller / LFAIE))

1. Если недвижимость используется в торговых, коммерческих, производственных целях или для ведения активного бизнеса;
2. Если имущество используется в качестве основного места жительства (то есть для граждан ЕС, владельцев вида на жительство категорий B и C, при этом для граждан иных государств, владеющих видом на жительство категории В, нужно доказать, что недвижимость будет использоваться в качестве основного места жительства);
3. Для лиц, которые получили недвижимость в качестве наследства по законодательству Швейцарии;
4. При передаче близким родственникам или родственникам супруги (или зарегистрированного партнера);
5. В случае передачи доли в недвижимом имуществе лицу, который уже является совладельцем этой собственности;
6. Для собственника квартиры, который обменивает свою квартиру на другую в том же кондоминимуме;
7. При получении недвижимости в качестве компенсации по национализации или размежеванию земель и в некоторых других случаях.

Заметим, что следует разделять разрешение на проживание и право на приобретение недвижимости без получения разрешения. ВНЖ в Швейцарии выдается не федеральным правительством, а кантоном, но действует на территории всей Швейцарии. Как упоминалось выше, владельцы ВНЖ категории В могут приобретать недвижимость в Швейцарии без получения разрешения только для своего постоянного проживания. Поэтому, формально, вам не запрещено приобретать основное жилье не в том кантоне, где вы получали ВНЖ, однако на практике применяются определённые ограничения. 

Например, гражданин Беларуси имеет ВНЖ Швейцарии категории В кантона Во, и он намерен приобрести недвижимость в кантоне Цуг. Поскольку у такого гражданина есть ВНЖ, он может приобрести недвижимость для личного проживания в другом кантоне без получения разрешения. Однако, как только он соберется реально проживать в своем новом доме, ему необходимо будет зарегистрироваться в коммуне нового кантона и получить одобрение на перенос ВНЖ. В противном случае, такое лицо может потерять свой Швейцарский вид на жительство. 

Если же такой гражданин не планирует использовать такую недвижимость как основное жилье, ему нужно получать разрешение на приобретение в пределах квот и в соответствии с требованиями, которые приведены далее. 

Что же делать, если вы не подпадаете под исключение? Вам нельзя приобрести недвижимость в Швейцарии?

Нет.

Во-первых, как мы упоминали выше, не требуется разрешение на приобретение коммерческой недвижимости для ведения бизнеса. Во-вторых, вы все еще можете приобрести недвижимость, но необходимо получить специальное разрешение кантона. При этом, обращаем внимание, что для приобретения второго дома или дачи для иностранных граждан, имеющих ВНЖ категорий B и C, также требуется получение разрешения. 

Кантоны выдают разрешение по специальным квотам, количество которых, обычно, не превышает 1500 в год, но может быть увеличено в связи с планами кантона по развитию туристического бизнеса или предоставлений разрешений на строительство в районах, нуждающихся в жилой недвижимости.

Также, существуют ограничения и по типу приобретаемых вторых домов или дач.
Так, обычно общая жилая площадь не должна превышать 200 м2, а земельный участок – 1000 м2 (такие требования разнятся в зависимости от кантона). 

Кроме того, нельзя приобрести больше одного второго дома или дачи на семью и продать их ранее 5 лет владения (также, эти правила зависят от конкретного кантона). 

Какие есть случаи отказа в предоставлении разрешения на приобретение недвижимости?

Безусловными основаниями для отказа в предоставлении разрешения являются:

1. Если недвижимая собственность будет использована в качестве запрещённого инвестиционного использования по Lex Koller (то есть использоваться не как первое или второе жилье, а, например, для сдачи в аренду);
2. Площадь недвижимости превышает установленную;
3. Если будет выявлено, что заявитель пытается обойти положения Lex Koller;
4. Если заявитель, его супруга или зарегистрированный партнер и их дети до 18 лет уже имеют в собственности второй дом в Швейцарии, помимо основного места жительства, и подают заявление на приобретение еще одного объекта недвижимости;
5. Если выдача такого разрешения противоречит политическому интересу Швейцарии.

Последствия несоблюдения правил получения разрешения на приобретение недвижимости

Такая сделка будет считаться ничтожной, а регистратор имеет право отказать в ее государственной регистрации.

Кроме того, сознательное избегание получения разрешения на приобретение недвижимости, предоставление недостоверной информации или отказ в предоставлении информации, является уголовным преступлением. 

Поэтому, перед покупкой недвижимости в Швейцарии рекомендуется проконсультироваться у юриста.  

Авторы: Ярославна Задесенская, Алексей Молчанов.